谁在消费北京四合院

小小的我 · 发表于 2009-4-17 21:28:00

谁在消费北京四合院

北京成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右。价钱上，已由10年前以房屋占地面积计算5000元/平方米，发展到如今以整座院子计算10万元/平方米

《瞭望东方周刊》记者陈冉北京报道

眼下正是房屋中介买卖四合院最为繁忙的时候。

“每年春天都是如此。今年虽然有金融危机的影响，但客户数量却丝毫不逊于去年，平均每座院子都有20到25个买家在考察。”顺益兴四合院评估部经理曲克昕说。

3月30日接到电话后，曲克昕于次日又上门考察了一处房源。“这是一处位于旧鼓楼大街的四合院，面积有100多平方米，还可以停车，比较适合老人居住。缺点是周边都是楼房，私密性较差，最可惜的是正房不在北边，而在南边，门窗都向北开，采光不好。”

即便如此，这座院子也可以卖到2.8万~3万元/平方米，比之崇文、宣武两区最规整的院落也毫不逊色。“北京历来有‘东富西贵’的传统，南城所建的四合院自然也难与之相提并论。”顺益兴四合院总经理张帆说。

“北京的四合院已由10年前的以房屋占地面积计算5000元/平方米，发展到如今的以整座院子计算10万元/平方米，尤其是政府出台旧城保护文件的最近几年，升值速度进一步加快。”万德成四合院总经理井蕴娇说。

那么，北京的四合院到底好在何处呢？

探访“冰窖王”府

说起北京比较有特色的四合院，恐怕绕不过位于恭俭胡同四巷的二号院。

从景山后街进来，左侧高高的明代砖墙与右侧的民居形成了一个非常狭窄的过道，走一辆人力旅游车后就没有了多少空隙，但传说中的“冰窖王”府就藏在这样一个地方，与北海一墙之隔的它已经成了一个旅游景点，每天都有各地游客慕名前来。

跨进朝西开的大门，迎面是一个高约2米的灰色影壁墙，正中位置刻着“五福捧寿”图案，其左前方是一个中式特色的凉亭，再往前则是厨房。“这就是左厨右卫的规制，与厨房相邻的是东厢房，是王家长子的住所，对面西厢房是次子的住所，隔壁便是卫生间。”曲克昕向本刊记者介绍说。

除了两侧厢房、厨卫、凉亭的雕梁画栋外，院内的陈设也独具匠心。“与竹子相映的是梅花，寓意青梅竹马；夏天时候则会放置大盆的荷花、莲蓬，寓意一生清廉。”

最引人注目的当数五层台阶之上的正房，大红圆柱擎起的青砖灰瓦与房后的高大杨树相映成趣，一派繁茂昌盛景象。“正房净高6米多，如果加上地槽，则有七八米高。”

第五层台阶的正中央是一块几米长的条石。“这个石头必须是整块的，也必须放在这里，寓意一字乾坤。”台阶正上方是一部分裸露在外的头梁、二梁，与四周墨线大点金旋子彩绘不同的是，这里的图案已经模糊不清，个别地方甚至已经斑驳。“这是最能说明这座四合院身份的东西，这上面绘制的是清朝中期之前才有的四爪龙，而且其旋子双龙和玺彩绘是皇家专用，非一般居民可以使用。”曲克昕说。

原来，这座四合院从前的主人是专为皇宫供冰的“冰窖王”王德山。慈禧太后时期，王德山每年都要从护城河取三四次冰储备起来，以供慈禧享用荔枝等需要保鲜的食物时使用，王德山本人也因此受到了清廷的关照。“细心的游客会发现这座四合院没有倒座，那是因为倒座的位置被冰库占据了。”曲克昕指了指正南方墙外一座低矮的房屋说。

进入到进深5米多的正房，迎面是一套古朴的中式桌椅、屏风，房顶则是高约两米的制式宫灯。“这些宫灯以及东西厢房、院内的宫灯都是专门定做的，仅这些投入就有100多万元。”

为将这座占地600多平方米的四合院收入囊中，顺益兴四合院总经理张帆颇费周折。“院子里原来住着十多户人家，一家家做工作才能完成搬迁；然后按照专家的建议购买了真材实料，前后又投入了600万元才还原出它的面目。”

好的四合院自然有好的价钱，“冰窖王”府已经有买家表示了浓厚兴趣，初步出价为8000万元。

谁是买家

“我们的客户有一套7000多平方米的宅子，是乾隆皇帝为他母亲孝圣皇太后60寿辰而造、专门用于祈福的场所，所以没有什么制式。这座院子曾经发生过火灾，上世纪80年代末重建。标价4亿元。”井蕴娇告诉本刊记者。

于树仁没有那么大财力购买这样的四合院，但也没有像一般的买家那样讳莫如深。

“我是从小就生活在四合院里的老北京，对四合院一直有一种难以割舍的情结。”于是，从1992年起，于树仁便开始了长达12年的购买眼下居住的四合院的历程。

“我最早购买的是这个胡同61号院的倒座和后厦(指正房的后半身)，当初只花了5万元，然后便住了进来。在之后的10年间，我一直在与正房房主沟通，希望他能将房子卖给我，了却我凑成一个完整院落的心愿。”

但在绝大部分时间里，于树仁都是失落而归，因为房主老两口始终没有卖房的意思。老太太去世后，老头在家人的劝说下才同意将房子卖出。“如果我没有住过来，根本没有买到这座院子的可能，毕竟10年相处也会生出一些感情，会促成事情的解决。”

于树仁2002年拿到61号院时，事情刚刚完成了一半，因为完整的四合院在解放前就已经解体为61号院和59号院。当时，59号院主人是一位蒙古王爷，61号院主人是国民政府一位财政次长的亲戚。如果再往前追溯，整座院落的主人是清末大太监“小德张”。

幸运的是，与59号院后来住户协调的事情由政府出面完成了。“政府出面把‘文革’期间占据的房屋归还原主人，直接把3户居民清理了出去，而此时的蒙古王爷后人已经在内蒙古安家立业，决定转卖此处房产，于是我就有了凑成整座四合院的机会，只是这时的代价已经高了许多。”

“除了本来就生活在四合院里的消费者，还有两类人是四合院的消费主力，一个是海归。他们在国外发现当地人对历史的东西格外珍视，就觉得北京的四合院也应该很有价值。二是有投资偏好的人。四合院说起来是一个大型古董，这类消费者从地产角度、从古董投资角度会发现它的价值。”井蕴娇说。

政府职能有待理顺

3月1日起，北京市鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实施，不仅进一步带热了市场，也让许多热爱四合院文化的人士看到了保护和传承的希望。

这项已经试行几年的新规，并没有赢得于树仁的高度评价。

“我2003年底拿到院子，2004年初开始报批，直到当年七八月份才拿到批文。规划部门批准了，文物部门却不同意，就只能从头再来，每个环节还要再走一遍，他们都会在规定时间内给予答复，但政府部门之间的关系需要进一步协调，否则消费者只能一次次跑冤枉路。”于树仁说。

对此，北京市文物局文物保护处处长王玉伟坦言，政府部门的工作确实有待改善。“确实不应该让老百姓跑东跑西，比较好的方法是规划部门先征求文物、建委的意见，然后再审批，直接给老百姓一个最终意见。我们正在努力改变这种状况，文物与规划部门已经有两级办公会，与建委也建立了协调机制，这比以往的各自为政改善了许多。”

作为中介机构，万德成四合院总经理井蕴娇也有自己的感触：“根据我们掌握的信息，老城区有616条胡同，以每个胡同150个院落计算，有上万套四合院，其中大约1/3具备上市交易条件，也就是两千多套。但这些数据都不是官方的，我曾经在多个政府部门尝试有偿获得相关数据，但都未能如愿。”

“事实上北京市规划委、测绘设计院等部门2005年就有一份详细的报告，即《北京旧城胡同现状与历史变迁调查》，里面有详细的数据，只是它没有面向社会发行，所以只在业内比较知晓。”北京市文物局古建筑研究所所长侯兆年告诉《瞭望东方周刊》。

根据侯兆年掌握的数据，北京市成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右，这也是四合院价格日益攀升的因素之一。-

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