任志强：房产商是在替政府受过(图)--ZT

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限制供给只会抬升 ' y0 U- Y/ x) c- c Q, q

房价

　　(引言)任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中，要么是政府承担，要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗？如果不能，它一定会转嫁到消费者身上。

　　南都周刊：三部委日前联合发文调整新增建设用地有偿使用费标准，规定从明年1月1日起，将在原有基础上上调一倍。这一费用是否会传导到房价上，导致房价的进一步上涨？

　　任志强：任何改革成本都必须有人承担，这是经济学基本常识。任何增加的成本都一定会转移到生产、消费的各个环节之中，要么是政府承担，要么是消费者承担。政府可能自己全额承担吗？如果不能，它一定会转嫁到消费者身上。按照去年标准，这部分增加的费用可能是300亿到500个亿。政策制定者认为这部分费用不多，转移到消费者身上后，分摊到房价上，每平方米所占的比例很小，对房价的影响不大，这可能是一厢情愿。

　　南都周刊：如果这一成本最终会通过传导机制转嫁到购房者身上，实际上是用购房者的钱来补贴被征地农民，这是不是一种“挖东补西”的政策？

　　任志强：本来就该购房者弥补！过去也是购房者弥补，不过是弥补的少和多的问题

　　南都周刊：这对购房者来说公平吗？

　　任志强：当然公平。你占了人家的地，你当然应该给补贴，这没有公平不公平的问题。政府出台的这政策，我不认为有什么问题。政府有权做这种决定，政府要保护农民利益，当然应该提高了。但我认为它每年都应该提高，而不应是一次性地提高一倍。

　　南都周刊：在你看来，近年来推动房价上升的主要因素有哪些？

　　任志强：供求关系决定的。现在明显是供给不足，长期一段时间都是这样，任何一个统计资料都可以显示这点。城市化率在提高的过程中，有大量的非城市人口需要进城，每年城市大概有新增家庭800万，而市场只能生产400万套商品房，或者还不到400万套。这个数量只能满足新增家庭的一半。

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南都周刊：什么原因造成了供给不足？

　　任志强：原因很简单，生产上不去啊！政府在限制投资，它怎么能增加供给呢？1998年之后有大量出台的政策是增加供给的，而现在是限制供给。这是最重要的原因。

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政府就应该建经济适用住房

　　(引言)政府就应该建经济适用住房，无非现行政策有点偏颇。由于政策指导的原因，经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度，没有起到社会保障的功能。

　　南都周刊：有学者认为，国家实行的保护耕地的政策存在一个误区。耕地面积只要能养活人就够了，其余的都应该进入市场，土地作为一要素资源，只有在流通中才能创造财富，你如何看待这一观点？

　　任志强：确实不需要那么多土地。但政府可能有不同的看法，现在政府要求要保证17亿到18亿亩的耕地。中国现在可利用的耕地占国土面积的14%，待开发和储存土地大约占国土面积的17%。这17%里头，一部分可以转换成耕地，但需要投入资金。如果按16亿人口，有14亿人口进入城市算，按现有的面积计算我们大概需要0.9%的土地供应。所以按现有的情况拼命用地，也用不到哪去，也就占国土面积的1%左右。如果加上工业用地的话，最多是2%。

　　农民现在的居住用地大概有2.5亿亩，如果按照城市现有的容积率计算，大概5000万亩就够了，可以腾出2亿亩来。问题在于土地的产权不归农民(不能自由交换)，农民无偿占用大量的耕地并变成宅基地，造成了很多空心村、废村，农民进城后依旧占用农村宅基地。而目前的指导思想恰恰是限制城市用地，这等于限制了农民进城。

　　进城的农民会变成拥有两份土地，在农村有一份巨大的宅基地，在城里他还要占用一份居住用地，不管这份地是自己买的房子还是租的房子，反正他得占用。只有农民彻底能够脱离土地，能够把宅基地变现成资产，他才有可能长期居住于城市，因为他必须交换才能有钱。

　　南都周刊：也有学者建议，政府不应该再建经济适用房，而是将资金直接补助到购买经济适用房的低收入者账上，引入市场机制来解决这一问题，这一建议目前有没有一定的可行性？

　　任志强：没什么可行性！政府就应该建经济适用住房，无非现行政策有点偏颇。国务院23号文件里明确规定了准出准入制度，但在早期时，经济适用住房政策被国家用来拉动经济了，不是作为社会保障出现的。由于政策指导的原因，经济适用房一开始就没有严格执行准出准入制度。造成的结果是，确实在亚洲金融风暴之后，中国经济取得了高速增长，连续几年GDP增长接近10%。但坏处就在于，经济适用住房没有起到社会保障的功能，很多不应该享受政府补贴的人，购买了经济适用房，而且大量用于出租，也使中、低收入家庭的利益没有得到保障。

　　南都周刊：非要政府去建经济适用房？

　　任志强：任何一个国家都是政府去建，它可以委托市场进行，但不表示它不建。香港采取的也是委托政策。香港政府委托的是建筑商，要求建筑商的利润不能超过3%，但我们搞错了，我们把它变成开发商的利润不能超过3%，建筑商的利润照挣，甚至在法定的定额里头，建筑商的利润可以达到8%甚至10%。

　　香港政府做完规划以后，拿出图纸直接给建筑商，建筑商是市场化管理，只有一个很低的利润，所以整个成本降低了。而我们在土地开发阶段就委托了，而土地开发阶段的成本是没办法控制的。一开发就有一部分利润，到建筑还要给一部分利润，累加起来，总的利润要比政府规定的高得多。同时，香港政府在委托时，实际上减免了很多税费，没有开发商的税，也没有建筑商的税，但我们不同，都要交税，这种重复交税也是住房成本的一部分。这是执行政策的问题，并不是政策本身有问题。