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在愈演愈烈的房屋拆迁纠纷中，补偿金额严重低于市场价格成为普遍现象。业界有关人士在接受本报记者采访时表示，拆迁补偿款就像股市中的股票，不管大客户、小客户还是散户，都想在这里捞一把。经过层层克扣的房屋拆迁补偿金怎能不变得越来越少？ 评估里面文章大 业内专家认为，拆迁评估是拆迁补偿安置金额多少的关键。隆安律师事务所周杰律师在接受中国经济时报记者采访时说，最有能力和机会克扣、削减拆迁补偿金额的是房地产评估公司。 首先，房地产评估有一个非常重要的拆现率,由市场利率、房地产市场行情、平均利润率等综合参数来确定问题，目前拆现率没有固定的参照数字，只能是根据实际情况由评估公司来确定。拆现率是最后算出补偿金额比较重要的一个数字，不能有什么差错，就算是差错百分之零点几，最终的评估结果都会产生很大的偏差。 每个专家参照的基础数字不同，得出的折现率结果就不同。因此，评估公司可以根据开发商或者拆迁公司的意图，把折现率的最终结果降低。不仅在折现率上可以如此，在房屋评估报告的其他技术层面都可以这样运作。 周杰说，如果开发商在拆迁时能与拆迁户协商聘请评估机构，由双方监督产生的评估结果得到双方认同，那么拆迁纠纷就可能大幅减少。但实际情况是，开发商早已请评估公司做好了评估报告，在公告后即刻开始拆房，拆迁户根本无法介入评估过程。 同时，拆迁户也无力支付太高的律师和评估费用。在拆迁过程中，开发商或者拆迁公司是“巨人”，而拆迁户是“小人”，关键是在拆迁民事关系中应该处于中立和裁判地位的行政和司法部门应该发挥社会利益平衡器的作用，而不能扶强抑弱。 而且，开发商和评估公司都会利用区域定价时间差来降低评估补偿金。他们一般可以根据政府公布的区域地价进行评估，但问题是，区域定价不是固定的，随时都在变更和升值。目前一些地方政府还不能保证根据市场行情及时调整区域定价，如原来一个区域的定价在４０００元／平方米，但两个月后区域定价升值到了６０００元／平方米，此时还没到政府重新公布区域定价的时间，那么被拆迁居民所得到的补偿肯定就少了许多。目前这种情况比较普遍。 银行“截”款猫腻多 一位不愿意透露姓名的银行界人士告诉记者，自己在银行已经连续多年专门负责拆迁专用款账户，对拆迁公司在拆迁专项款上所玩的猫腻最清楚不过了。 他说，最近自己刚刚经手一个比较小的拆迁项目，开发商将预算的８００万元人民币打入银行存入专用基金账户由该区拆迁办公室用来拆迁安置。“据我们了解，拆迁办公室在发放补偿金额时，在本应给拆迁户补偿的电话安装费、电表移装费、煤气管道费、有线电视费等各个方面降低或者不给。当最后一位拆迁户领取了拆迁安置补偿款后，该拆迁专项账户还剩９６万余元。按照规定，拆迁补偿款全部用于补偿安置后，拆迁办公室应即刻注销该银行账户。但是，此项目结束后，剩余的这部分拆迁补偿款一直在银行的账上放着不动。” “但是，有一天我发现一个特别奇怪的事，区拆迁办随后进行的另一个拆迁项目的安置补偿金，也从应该结账的这８００万元的项目账户余款中支付了。据我了解，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁剩余款项应该如数返还拆迁方开发商，而且每个项目的补偿金要专款专用。现在，不但不返还，更不是专款专用。最后我们了解到，拆迁办将随后拆迁项目应支付的一些补偿款项挪到原来这８００万元余款中列支，其目的是使拆迁补偿金额在经过转移和克扣后剩余更多，而且更便于对外交代。” 这位业内人士向记者透露，该拆迁办公室随后承接的拆迁项目余款金额更大，占总拆迁款的１５％左右，在所有拆迁行为结束后，拆迁办公室通过划拨、转移，将这笔款用来投资另一个房地产商业项目。 他说，以自己多年专门负责拆迁项目款账户的经历来看，几乎每个项目结束后，拆迁公司或拆迁办都会有相当部分的拆迁补偿安置款余额作为自己的利润，这种情况非常普遍。 据记者了解，有时候开发商将整个拆迁过程委托给拆迁执行方，采用的方式一种是委托合同执行结束后，开发商付给拆迁执行方费用；另一种方式是开发商预算给拆迁执行方一笔款项，由拆迁执行方全权负责拆迁，支付完拆迁户的补偿金额后，剩下的就是拆迁执行方的劳务费。律师认为，第二种委托方式对拆迁户进行的克扣最厉害。 补偿款有多少被侵吞 《河南省城市房屋拆迁管理条例》第３２条规定： 对被拆迁房屋进行价格评估时，拆迁人与被迁拆人选择同一估价机构的，共同签订委托协议，评估费用由拆迁人支付。拆迁人或被拆迁人对估价机构的评估结果有争议的，可以委托其他估价机构重新进行评估，评估费用由委托方支付。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，执行原评估结果；评估结果超过省规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决；协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对评估结果进行裁定。 拆迁人与被拆迁人分别选择估价机构的，分别签订委托协议并承担评估费用。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，执行被拆迁人委托估价机构的评估结果；两个评估结果超出省规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决；协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对评估结果进行裁定。 从以上规定可以看出，对于经常处在弱势地位的被拆迁人有所倾斜，也较为公平，而且它不是积极地以行政权力介入民事关系，甚至成为强势利益集团的走卒。这些是值得借鉴的。 ９月１４日新华社在署名评论员文章《拆迁不能“拆”掉群众利益》中指出，一些地方在土地开发和拆迁中，一味地“照顾”开发商的利益，不尊重普通群众的财产权和基本利益，何时拆迁、怎么补偿、如何安置，都是拆迁单位说了算，拆迁户只能被动接受，而没有商讨、更没有讨价还价的权利。面对这样的“霸王协议”，拆迁户的权益如何得到保障？ 权威人士曾算过一笔账，根据北京市１９９３年颁布的关于基准地价的规定，北京市的城镇拆迁安置费为每平方米５９００－７８００元，按照北京城区一般的居住密度推算，每户的拆迁安置费应为３０余万元左右；而据１９９６年《经济日报》、北京市委《是与非》杂志和１９９８年８月２４日《人民日报》报道，开发商安置居民每户要３０－４０万元。但究竟有多少拆迁户得到了这笔拆迁补偿款？（详见今日本报《违法拆迁导致城镇拆迁费流失》一文） ９月１８日在国务院新闻办举行的新闻发布会上，当有记者问及中国经济时报近来关于房地产开发与拆迁问题的一系列报道时，建设部副部长刘志峰表示，拆迁政策不落实，开发商为减少开发成本，随意降低补偿标准，损害了拆迁户的利益，党中央、国务院、中纪委等有关部门对此十分重视，强调要对损害群众利益的行为加大查处和打击力度；建设部将会同有关部门对拆迁主管部门和实施部门加强管理和监督，加大对腐败分子的打击力度，对违规行为严查不贷。 (王小霞) ' w& {0 z3 Q7 e `- o
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发表于 2007-9-23 21:52:00
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